Come abbiamo visto nell’ introduzione la tokenizzazione immobiliare è un processo che consente di implementare  un bene immobile creando il corrispettivo token non fungibile (NFT) su una blockchain. Adesso, volendo analizzare più da vicino il processo di tokenizzazione nel caso proposto per gli NFT U-stone, il passaggio iniziale è il conferimento al trust dell’immobile, dove i token non rappresentano la proprietà dell'immobile bensì i diritti sul bene, conferiti al beneficiario del trust in quanto proprietario dei token. Questo passaggio facilita l’approccio alla suddivisione del valore dell'immobile non influendo sulle norme legali relative al passaggio di proprietà dell’immobile conseguenti ad uno scambio registrato con metodi tradizionali sugli archivi catastali e del registro delle proprietà. Solo il primo conferimento in trust da parte del proprietario originario dell'immobile è l'unico necessario a rendere  valore liquido la bene immobile. Nel progetto U-Stone Esisteranno diverse tipologie di NFT che potranno essere utilizzati per rappresentare gli immobili, ognuna di queste tipologie definisce i benefici che il proprietario del token può ottenere attraverso lo smart contract ad esso collegato. Ad esempio, un token può rappresentare il diritto di utilizzo dell'immobile, mentre un altro può rappresentare il diritto di ricevere una parte degli affitti generati dall'immobile. Il progetto U-Stone prevede inoltre la rappresentazione digitale dell'immobile all'interno di un metaverso (U-metawolrd), che ne replichi forme, funzioni e dimensioni in digitale. Questo consentirà ai proprietari dei token di esplorare l'immobile in modo virtuale, visualizzandolo in 3D e interagendo con esso in caso di ristrutturazioni, cambio di arredo e per altre funzioni virtuali. Per produrre il processo di creazione dei relativi NFT che compongono l'immobile, è necessario attivare un processo di valutazione dell'immobile da parte di tecnici accreditati nella DAO U-Stone con competenze specifiche e titoli abilitativi legali per operare nella progettazione e valutazione di immobili all'interno del territorio su cui è costruito o ubicato il bene immobile. Questo processo di valutazione consente di determinare il valore del bene all'atto dell'immissione dello stesso nel trust immobiliare e di generare i token corrispondenti, che possono essere scambiati sul mercato per ottenere i benefici collegati ai token dell'immobile .

Lo smart contract collegato al NFT immobiliare deve prevedere inoltre diverse attività di gestione dell'immobile durante la sua vita. Per questo motivo gli NFT U-Stone saranno programmati per il pagamento degli affitti, la manutenzione dell'immobile, la riparazione di eventuali danni, la gestione delle spese condominiali e la raccolta dei fondi per la ristrutturazione dell'immobile tramite accantonamenti degli introiti e mantenere così il valore dell’immobile al massimo livello possibile durante la vita del bene immobile. Lo smart contract sarà programmato per gestire il passaggio di proprietà dell'immobile dal trustee al beneficiario dell’utilizzo, definendo le condizioni di vendita e il prezzo di vendita in base ai valori medi OMI di zona al momento del riscatto dal trust del bene. Gli stessi concetti sono utilizzati per stabilire il prezzo medio dell’U-Stone specifico in modo da poter fornire ai proprietari dei token una guida istantanea sul valore di mercato medio del NFT in modo semplice e trasparente e permetterne lo scambio con altri U-Stone o con altre criptovalute sul mercato libero. Lo smart contract sarà programmato per gestire la distribuzione degli utili generati dall'immobile tra i proprietari dei token. In questo modo, i proprietari dei token possono ricevere una quota degli redditi generati dall'immobile in proporzione alla loro quota di pertinenza. 

In questo escursus sono apparsi molti termini che necessitano di un chiarimento  prima di poter procedere alla genesi del processo di tokenizzazion
 

LA DAO

DAO (Decentralized Autonomous Organization) è un'organizzazione autonoma decentralizzata, gestita da un insieme di regole e protocolli informatici, che permettono di prendere decisioni in modo condiviso e trasparente. Le DAO sono basate sulla tecnologia blockchain e utilizzano gli smart contract per gestire le attività dell'organizzazione. Le DAO sono organizzazioni senza scopo di lucro, e mirano a creare valore per i loro membri e per la comunità in cui operano. Grazie alla loro natura decentralizzata, le DAO sono in grado di operare in modo autonomo, senza la necessità di intermediari o di autorità centrali. L’obiettivo di DAO U-Stone è proprio quello di creare un sistema equo e trasparente, in cui le decisioni sono prese in modo circolare e le attività sono gestite in modo efficiente e sicuro. 

Il trust immobiliare è una particolare forma giuridica che prevede il trasferimento temporaneo della proprietà di beni immobili o di diritti ad un soggetto terzo, il trustee, che agisce nell'interesse dei beneficiari designati dal disponente. In pratica, il disponente rinuncia temporaneamente al possesso dei beni o dei diritti trasferendone la titolarità al trustee, che ha il compito di gestirli e di distribuirli ai beneficiari secondo le istruzioni ricevute dal disponente. 

DAO U-Stone. può essere identificato come trustee e gestisce gli asset del trust in modo autonomo e trasparente, utilizzando gli smart contract che definiscono le regole e i protocolli di distribuzione dei benefici dei beni immessi in trust (i beni immobili) ai beneficiari. La gestione di un trust da parte di una DAO può offrire diversi vantaggi, come ad esempio una maggiore efficienza nella gestione degli asset, una maggiore trasparenza nelle decisioni prese e una maggiore sicurezza nella gestione dei fondi oltre a contenere i costi di amministrazione. Tuttavia, è importante notare che la gestione di un trust da parte di una DAO può comportare anche alcuni rischi, come ad esempio la possibilità di errori nei codici degli smart contract o la possibilità di attacchi informatici. Per questo motivo, è importante che la DAO sia gestita da professionisti esperti nel settore e che vengano adottate misure di sicurezza adeguate per proteggere gli asset del trust. Nel caso DAO U-Stone il potere decisionale  per apportare modifiche ai codici e mantenere i contratti efficienti deve essere affidato a figure  con varie competenze multidisciplinari integrate  nei campi informatico, legale, amministrativo, immobiliare e tecnico costruttivo.  Il team di sviluppo è aperto e  variabile ed è necessario che i membri siano incaricati ( ognuno con le sue funzioni alla generazione degli NFT  nel processo di Tokenizzazione degli immobili. Questo processo genera delle  fee di ricompensa per le attività professionali svolte di pair (reale - virtuale) con la generazione di Token generici U-Stone indistinguibili l'uno dall'altro e che partecipano ai benefici generati da tutti gli immobili gestiti dalla DAO.

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I TOKEN

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In U-stone esistono quindi almeno tre tipi di TOKEN  Due di Tipo NFT  e uno fungible con funzioni specifiche.
NFT U-Stone Living  è quello il cui possesso da il diritto di utilizzo dell'immobile. Questo SL può essere unico o multiplo a seconda del contratto iniziale scelto in sede di  immissione in trust dell'immobile e a seconda dell'utilizzo base che si intende fare dell'immobile per renderlo produttivo. E' solitamente assegnato d'ufficio al disponente l'immobile. Nel contratto son definiti i giorni di utilizzo previsti per singolo token, come vengono  distribuite le spese di gestione, l'accollo delle tasse che l'immobile deve pagare e la metodologia di prelievo automatizzato dal portafoglio del possessore di tutte le spese necessarie per il mantenimento in trust del bene. 
NFT U-Stone founding (SF) è invece un token collegato al finanziamento dell'immobile, strettamente collegato alle specifiche dell'immobile ed è generato all'atto dell'immissione in trust quando il possessore di SL non ha l'intero capitale per procedere all'acquisto dell'immobile prima dell'inserimento in trust oppure, quando si stabilisce che l'immobile oggetto di interesse  necessita migliorie o ristrutturazioni e quindi si vogliono cercare fondi per la realizzazione del progetto sul mercato SF gode di un interesse annuale pagato mensilmente generato dall'immobile specifico che viene accreditato automaticamente sui portafogli dei possessori secondo gli smart contract definiti e pagato in token SP dal/dagli usufruttuario/i. 
Il lavoro di amministrazione del trust, come le operazioni di manutenzione miglioramento progettazione e validazione delle attività afferenti all'immobile durante tutta la sua vita necessitano dell'intervento di operatori professionali che generino il lavoro necessario  per il mantenimento in trust dell'immobile. La ricompensa è quindi quella del miner e viene stabilita in modo automatico collegata alle parcelle professionali relative ai lavori e attività svolte.  Il Token SP U-Stone profesional non ha forma di NFT  ma blocca parte del valore dell'immobile ogni volta che viene richiesto e qualificato  un lavoro da parte della comunità dei miner. Tutti i pagamenti  all'interno della rete degli smart contract  sono eseguiti in SP e quindi gli usufruttuari dovranno procurarseli per evitare di intaccare il valore posseduto in SL o SF per eseguire il contratto. 
Solo i possessori di SL o SF di un determinato immobile possono tramutare i token SP  garantiti dall'immobile in valore  collegato ai loro NFT token SF o SL scongelando così il valore dell'immobile e diventare quindi proprietari di tutti i token dell'immobile ampliando la loro raccolta di NFT.

Anche i token USC sono emessi al momento della immissione in trust ( in questo caso i miner sono i valutatori - il notaio e tutti i tecnici necessari a immettere in rete il bene immobile che hanno svolto un lavoro professionale per giungere a tale scopo. In seguito qualsiasi prestazione professionale afferente l'immobile porterà alla generazione di ulteriori token USC da parte dei professionisti che andranno a maggiorare il numero di token relativi all'immobile. Questo comporterà un deprezzamento del valore dei token precedentemente emessi in funzione del prezzo di mercato dell'intero immobile  valutato al momento del nuovo intervento previsto.
 

COME COSTRUIRE LA NOSTRA BLOCK CHAIN

 

La Block Chain dell'immobile è costituita da due layer intercomunicanti, uno di base per l'immobile e l'altro per gestire lo scambio dei token una volta generati  e gestiti nella blockchain dedicata all'immobile. Stiamo quindi costruendo due diverse blockchain una per la tracciabilità dell'immobile durante la sua vita e l'altra per la tracciabilità degl iscambi di quote e di valore.

Per ogni bene immobile è necessario registrare in un libro mastro i dati fondamentali dell'immobile  e la sua storia. Dati catastali, dati di legittimità urbanistica, progetti architettonici, impiantistici e strutturali, piano di manutenzione programmata, numero di token in cui è frazionato il bene e loro tipologia, contratti d'uso e manutenzione, vita prevista dell'immobile, valore di mercato secondo le caratteristiche OMI da tenera aggiornato in tempo reale.
 

Tutto questo costituirà la carta di identità dell'immobile. Ogni variazione aggiunta o sottrazione fatta al bene sarà ivi registrata  grazie ad operazioni di Mining e costituisce il layer base su cui si posa la certificazione di valore dei token emessi e il sottostante reale degli stessi.

 

il mercato di interscambio fra i vari token  corrispondenti a diversi beni immobili estrarrà dalla blockchain di base di ogni immobile le informazioni di individuazione del Token da immettere nella block chian di scambio valore e  quindi costituire il collegamento per permettere l'esecuzione automatica  dei contratti e al contempo la scambiabilità dei token.

SINTETIZZANDO PER PUNTI QUANTO SOPRA ESPLICITATO
 

1. NFT di Utilizzo (U-Stone Living): Questi NFT rappresentano il diritto di utilizzare in prima persona l'immobile. Chi possiede un NFT di questo tipo ha il permesso di utilizzare fisicamente l'immobile. Questi NFT possono essere trasferibili tra gli utenti.

2. NFT di Finanziamento (U-Stone founding): Questi NFT rappresentano il finanziamento dell'immobile ma non conferiscono il diritto di utilizzo. I proprietari di questi NFT possono guadagnare interessi dall'immobile. Gli interessi sono pagati dagli utenti che possiedono NFT di Utilizzo.

3. Token Fungibile (U-Stone profesional): Questo token fungibile è emesso all'atto dell'immissione in blockchain dell'immobile da parte di professionisti o a seguito di interventi successivi. Questo token rappresentano una parte del valore dell'immobile. Può essere utilizzato in diversi modi:

   • Come pagamento per gli smart contract che gestiscono le operazioni dell'immobile.

   • Per aumentare il valore degli NFT di Utilizzo o Finanziamento. Ad esempio, chi possiede SP potrebbe usare Token SF per ottenere interessi più alti scongelando una parte del valore dell'immobile. O chi possiede SL puo contrastare  l'aumento di pagamento di interessi da parte dei finanziatori.

4. Smart Contract: Gli smart contract gestiranno le operazioni tra queste diverse parti. Ad esempio, un contratto potrebbe gestire il pagamento degli interessi dagli utenti di SL agli utenti di SP. Un altro contratto potrebbe gestire l'uso effettivo dell'immobile da parte degli utenti di SL

5. Blockchain Interconnesse: Creare una rete di blockchain interconnesse per gestire questa c interazione tra NFT e token fungibili. La blockchain sarà progettata per essere scalabile e sicura.

6. Meccanismi di Scongelamento e Utilizzo: si dovranno  sviluppare meccanismi chiari per il congelamento e lo scongelamento del valore dell'immobile rappresentato dai SP. Questi meccanismi dovranno essere trasparenti e basati su regole predeterminate.

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LA BLOCKCHAIN DELL'IMMOBILE

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Come dicevamo per inserire un nuovo immobile all'interno del trust gestito dalla DAO U-Stone è necessario validare l'immobile affinché lo stesso possa  essere definito in ogni suo dettaglio e questa operazione deve essere svolta  da un team di professionisti esperti (ognuno con le sue competenze specifiche) che permetta di popolare i dati di base dell'immobile che andranno conservati nel database attraverso gli NFT emessi. Questi dati si andranno a sommare  in blockchain uno all'altro via via che vengono estratti per formare il valore di partenza dell'immobile. L'operazione di tokenizzazione  immobiliare è una operazione molto concreta con sottostante l'immobile e quindi per compiere le operazioni in blockchain è necessario lavoro reale anche se in parte questo può essere svolto attraverso AI appositamente addestrate.

 

1. Il processo di qualificazione inizia con la richiesta alla DAO da parte di un proprietario immobiliare della validazione del suo immobile ai fini dell'inserimento in trust dello stesso. Questo processo che si costituirà in vari passi successivi parte da una indagine preliminare di massima che può essere attivata  attraverso il pagamento in Token SP e la contestuale fornitura delle indicazioni catastali, alcuni dati base dell'immobile e dell'obiettivo richiesto in partenza dal proprietario. Il valore in SP da inserire nella transazione è valutato con tabelle aggiornate in funzione della superficie dell'immobile da valutare e con un plafond minimo. Queste costituiscono delle fee preliminari atte alla qualificazione che saranno corrisposte al  tecnico incaricato e ai minatori

2. La richiesta è inserita nella blockchain (layer 0) di tutti gli immobili in trust e segnalata a tutti i tecnici competenti ubicati sul territorio dell'immobile o nelle più immediate vicinanze in modo che il primo professionista interessato possa minare la transazione e prendere l'incarico professionale. Ovviamente questa prima operazione può essere promossa e gestita dagli stessi tecnici sul territorio che informano la loro clientela sulle opportunità della tokenizzazione immobiliare e possono quindi gestire direttamente  il servizio autoqualificandosi per la fase preliminare se ne hanno le competenze.

3. I documenti che devono essere raccolti per la qualificazione iniziale necessitano anche di un sopralluogo e sono i seguenti:

   1. Certificato di abilitazione del tecnico  competnete che emette la valutazione preliminare

   2. i vari certificati catastali con relativa conformità catastale dell'immobile.​

   3. Il certificati di conformità urbanistica dell'immobile con relativa relazione

   4. Relazione sul sopralluogo del bene immobile con evidenziate le caratteristiche rilevate veturtà e grado di conservazione.

   5. Presenza o meno di certificati  conformità energetica, statica e impiantistica in generale.

   6. Valutazione preliminare del valore dell'immobile e sullo stato di conservazione in comparazione con le valutazioni OMI  dei prezzi di mercato medi per la zona e la tipologia di immobile.

   7. Valutazione in base alle caratteristiche dell'immobile  del numero di NFT standard in cui sarà suddiviso l'immobile.

   8. Se il professionista rileva delle non conformità che possono bloccare la cessione in trust dell'immobile le segnala al proprietario e con esso concorda  le ulteriori attività necessarie a riportare nella norma le caratteristiche dell'immobile per procedere alla verifica on chain.

4. Raccolti i dati il tecnico valutatore (in caso di conformità dell'immobile) crea  una transazione sulla blockchain generale che dovrà essere convalidata da almeno il 50%+1 di nodi professionali. Tale operazione è una prova di lavoro in reale attraverso IA che  verificherà l'operato del collega segnalando eventuali errori formali o concettuali degli elaborati prodotti e certificarne quindi la conformità o meno. Se tutti i nodi  confermano è attivata la Blockchain dell'immobile specifico in stato zero e si costituisce il blocco numero 0  della nuova Blockchain dell'immobile candidato ad entrare nel Trust gestito dalla DAO U-Stone.

5. Chi ha emesso la transazione sul layer 0 della costituzione della nuova blockchain (il professionista valutatore) ritrova quindi sul portafoglio immobile (le cui chiavi private saranno comunicate al notaio prescelto nominato in relazione conformità) tutti i token congelati previsti per l'immobile validato. Ricordiamo infatti che i Token rappresenteranno l'immobile che si autopossiede quando sarà immesso in trust e quindi diventa un soggetto giuridico con portafoglio. Contattato il proprietario in reale il professionista incaricato concorderà  la seconda fase del processo ovvero l'immissione in trust dell'immobile attraverso una operazione notarile. per fare ciò sarà necessario definire il numero di NFT che si creeranno e la loro tipologia  base dell'immobile che saranno scongelati e attribuiti ai beneficiari a seconda delle tabelle millesimali predisposte e in funzione degli obiettivi del proprietario. In generale saranno da pagare delle fee per l'emissione dei token per le parcelle professionali di notaio e tecnici valutatori che eseguono la stesura degli smart contract e i diritti di amministrazione dell'immobile in trust.

to be continued....

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